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房屋抵押后能否出租

发布时间:2017-07-25 10:24:29


    案例

    杨某有一套二室一厅住房。2015年10月初,杨某因开办公司向周某借款30万元。双方订立了抵押合同,合同规定借款期限为一年,以该房产作抵押。合同签订后,双方于10月30日办理了抵押登记手续。同年11月20日,杨某又将该套房屋出租给美尔公司,每月租金1000元,租期两年。房屋出租后,杨某并未将情况告诉周某。2016年11月初,杨某因其公司亏损,无力偿还向周某所借的欠款。经双方协商,决定将抵押的房屋以30万元出卖。因数月内无人购买,周某同意按30万元的价格接收该房屋,条件是杨某必须使美尔公司尽快搬出。双方于2017年3月初办理了房屋登记过户手续。2017年3月10日,杨某通知美尔公司该房屋产权已移转,原租赁合同要解除。周某也通知美尔公司,因原租金订得过低,需上调至每月2000元,美尔公司还需交押金5000元,否则要解除租赁合同。美尔公司不同意。 因不能达成协议,周某向法院提起诉讼,请求变更或解除租赁合同;同时起诉杨某,要求其赔偿因美尔公司不能尽快搬出而给他造成的损失。

    分析

    本案的主要焦点在于房屋抵押后能否出租。根据案情,杨某是可以将抵押后的房屋出租的。理由:一、 《中华人民共和国担保法》并未禁止抵押人可将抵押物出租。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法 >若干问题的解释》第六十六条第一款还规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记物,原租赁关系不受该抵押权的影响。三、从法理上来说:一方面,抵押权只是抵押物的变价优先受偿的权利。抵押人就某物设定抵押后,仍对该物享有所有权,只要租赁期限不超过债务的清偿期,抵押人可以将占有和使用权转移给他人,也就是说可以将该物出租。这样在抵押权人实现抵押权时,租赁关系也已终止,不会影响抵押权人的优先受偿。另一方面,由于不动产抵押并不移转占有,因而抵押人将某项不动产设定抵押以后,完全可以将该物出租给他人。尤其应注意到,由于抵押物仍由抵押人占有,如果抵押人不愿对抵押物使用收益,又不能将该物出租或者借给他人使用,则不能充发挥物的使用价值,不利于提高物的利用效率。所以本案中,杨某将其已设置抵押的房屋又租给美尔公司,应是合法的。

    但需要注意的是,当租赁期限超过债务履行期限时,抵押人应当具有的义务。本案中杨某将已抵押的房屋出租给美尔公司且租赁期限为两年(从2015年11月20日至2017年11月20日),主债务的履行期限为一年,债务履行期届满的时间是2017年10月初,显然租赁期限超过了主债履行期。一旦债务履行期届满而杨某又无力还债,周某要实现抵押权,因租赁关系仍然存在,这就使抵押的房屋之上又负上一种负担(租赁)。此种负担必然会使抵押物在被变卖、拍卖时,其价值受到影响。因为买受人发现标的物之上设定有租赁关系时,显然不会以未设定租赁关系的价款来购买该物,尤其是如果租金订得较低,又不能调整租金,或者买受人需要购买该物自用而又不能解除租赁合同,则租赁关系的存在必然会阻碍买受人购买该物。正因为这一原因,在债务到期以后,杨某将已设定抵押的房屋作价30万元出卖,致数月内无人购买。可见,如果租赁期限超过了抵押权行使之时,必然会使抵押物的变价减少而损害抵押权人的利益。因此,《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国担保法 >若干问题的解释》第六十六条第二款规定:抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。因此,杨某将其已抵押的房屋出租给美尔公司,当租赁期超过债务履行期限,杨某应当及时通知周某,并征得周某的同意。如果周某同意租赁期限可订为两年,则视为其自愿承担了今后押物的变价减少的风险。

    本案中,杨某并未就将房屋出租两年的问题征得周某的同意,甚至并未告知周某关于房屋出租的情况,显然,杨某已违反了诚实信用、告知真实情况的义务,对因此造成抵押物变价或者使周某不能使用房屋的损失,应负赔偿责任。

责任编辑:师艺维    

文章出处:沈丘县人民法院    


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